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QU'EST-CE QU'UN LEASEBACK/LMNP?



Que signifie l'acquisition d'un bien immobilier en "Leaseback"?
Ce modèle unique permet à des acquéreurs d'un bien immobilier d'accéder à leur propriété de vacances en France ou ailleurs en finançant une partie ou l'intégralité de leurs frais hypothécaires. Leur investissement génère en effet un revenu locatif garanti dans certains cas (de 2 à 5%) octroyé par la société d'exploitation d'un village de vacances (Pierre & Vacances,Odalys). Cette dernière mettra le bien immobilier du propriétaire en location à des vacanciers sur la base d'un conrtrat de bail d'une durée minimum de 9 ans. Dans le cadre de ce type de contrat, le montant de l'investissement est exempté de la TVA française de 20%.

Le statut français de la Résidence de Tourisme est aussi connu sous le nom de "Loueur en Meublé Non Professionnel" (LMNP).

Il faut louer le bien immobilier meublé, être loueur indirect (autoriser la sous-location) et déclarer ses revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il existe des conditions particulières pour les acquéreurs étrangers ou expatriés.

Dans le cadre de la location en meublé, régime du réel simplifié, les frais de notaire, taxe foncière et amortissements sur l'immobilier et le mobilier, compensent à eux seuls, les revenus locatifs. Le moindre recours à l'emprunt les rend totalement exonérés d'impôt.

 

Comment ça marche?
Le statut de Résidence de Tourisme en France signifie que l'acquéreur du bien immobilier peut replacer sa propriété en location (avec un revenu locatif défini contractuellement) par l'intermédiaire d'un exploitant de résidences de vacances ou un développeur de Resorts et cela pour une période déterminée (minimum de 9 ans). Au terme de la période de location, la propriété est "restituée" au propriétaire en parfait état. La plupart de ces résidences offrent des services annexes dont le propriétaire peut bénéficier gratuitement. D'autres infrastructures seront cependant payantes (Spa, Fitness).

Les propriétés acquises en mode Leaseback donnent en règle générale le droit à quelques semaines de résidence gratuites par année. Chaque exploitant de résidences de ce type a sa propre définition des semaines de basse-saison, moyenne-saison et haute-saison. Lors de la négociation du contrat de Leaseback le propriétaire devra s'exprimer sur le nombre de semaines d'occupation annuelles qu'il souhaitera allouer (en règle générale de 0 à 6 semaines par année).

Le propriétaire détient la priorité pour le choix des semaines d'occupation de son bien immobilier. En règle générale, son choix est formalisé en début d'année sur un document officiel de l'exploitant du complexe de villégiature.

Afin d'optimiser efficacement le rendement du complexe de vacances durant les années du Leaseback, les sociétés d'exploitation stimulent continuellement l'intensité de la demande pour le Resort et ses attraits, avec bien sûr un impact profitable pour le rendement sur l'investissement du propriétaire.

 

Quelle est la différence avec le temps partagé ou "Time Sharing"?
En acquérant un bien immobilier en temps-partagé, vous devenez propriétaire d'une période de temps durant l'année, lors de laquelle vous pouvez occuper un bien immobilier dans des endroits différents durant un certain nombre d'années. A la fin du terme, vous n'êtes pas propriétaire du bien.

Dans le cas du Leaseback, vous devenez l'unique ayant-droit et propriétaire du bien immobilier avec la différence que vous avez remis votre propriété en location par l'intermédiaire d'un gérant pour une durée de 9 ans. Au terme de la période, la propriété vous revient entièrement.

Le seul dénominateur commun entre la Time-Sharing et le Leaseback réside dans la contrainte limitative de jouissance du bien immobilier de quelques semaines par année.

 

Que se passe-t-il en cas de revente de la propriété avant le terme du contrat de Leaseback?
En qualité de propriétaire de votre bien immobilier, vous avez la possibilité de le revendre quand vous le souhaitez. Cependant, vous devez impérativement tenir compte du fait qu'une interruption du contrat de Leaseback avant terme implique la prise en compte cumulée des revenus non encaissé jusqu'à terme (notamment à considérer dans le prix de revente), ainsi que le remboursement de la TVA de 20% au pro rata temporis des années encore contractuellement dues (1/20ème de la TVA pour chaque année restante jusqu'au terme des 20 ans).

 

Qui prendra en charge l'entretien et la gérance de ma propriété durant la période de Leaseback?
La société de gérance du Resort de vacances prend en charge l'exploitation de toutes les propriétés du site.

 

Qui aura la responsabilité de payer les charges immobilières durant la période de Leaseback?
En principe, toutes les charges d'exploitation des propriétés sont avancées par les sociétés d'exploitation des Resorts de vacances. Ils s'occupent de la maintenance générale des propriétés, mais aussi des infrastructures annexes. Les propriétaires peuvent tout de même avoir des charges de co-propriété. La taxe foncière locale sera directement facturée aux propriétaires. La taxe foncière n'est pas perçue sur de nouvelles constructions durant les 2 premières années.

 

Pourquoi octroie-t-on un rabais sur le prix d'achat?
Le gouvernement français (et dans d'autres pays également) soutient les développeurs de Resorts de vacances par une défiscalisation pour les encourager à construire des Résidences de Tourisme. Cet avantage fiscal est reporté sur les acquéreurs des propriétés sous la forme d'une exemption du paiement de la TVA de 20% dans le cas d'un Leaseback. Le gouvernement cherche ainsi à générer des "lits chauds" et à bénéficier des apports de l'industrie du tourisme aussi bien en été qu'en hiver en disposant d'un maximum de lits occupés dans l'année.

 

Quand je réserverai ma semaine de vacances, pourrai-je séjourner dans mon propre bien immobilier?
Si vous avez réservé vos séjours à l'avance, vous pourrez résider dans votre propre bien immobilier. Si vous êtes en retard, il se peut que vous soyez affecté à une autre unité.

 

Que se passe-t-il si je ne parviens pas à utiliser toutes mes semaines d'occupation?
Les propriétaires s'arrangent la plupart du temps pour sous-louer leur appartement ou leur villa. C'est une pratique que vous devrez effectué vous-même à titre privé. Certains contrats ne l'autorisent pas.

 

Que se passe-t-il si je souhaite bénéficier de plus de jours que mes semaines d'occupation octroyées?
En règle générale, vous pourrez bénéficier d'un tarif préférentiel pour ces semaines additionnelles.

 

Puis-je bénéficier de mon bien immobilier hors saison?
Certains contrats le permettent mais pas tous.

 

En cas de Leaseback avec un revenu locatif, le rendement est-il garanti?
Pour certaines sociétés d'exploitations des Resorts de vacances le revenu locatif est garanti durant la période contractuelle. Il est payé trimestriellement parfois déduit de vos propres frais de séjours.

 

Que se passe-t-il au terme de la période de Leaseback?
Vous redevenez propriétaire à part entière du bien immobilier et en avez la jouissance complète. Par contre, vous en reprenez également la responsabilité de gestion et de maintenance. Vous avez la possibilité de le revendre, de le mettre en location à titre privé. Vous avez aussi la possibilité parfois de recontracter un contrat de Leaseback avec l'exploitant.

 

Pourrais-je bénéficier d'un rendement supérieur si j'achetais le bien immobilier en propriété classique?
En principe oui, mais vous devez tenir compte des facteurs suivants:

1) Votre revenu locatif annuel ne serait pas garanti.
2) La soustraitance de la gestion locative de votre bien vous coutera jusqu'a 25% de votre revenu locatif.
3) Vous aurez à votre charge tous les frais de publicité, d'entretien intérieur, jardinage, nettoyage, etc. de votre bien immobilier afin de satisfaire vos locataires.
4) Vous devrez meubler la propriété en location avec les coûts inhérents, alors que le Leaseback est meublé par l'exploitant.

 

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